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進(jìn)入4月份，樓市的十字路口已經(jīng)出現(xiàn)，一邊是越來越多的城市放松樓市調(diào)控政策，一邊是房價下跌的城市越來越多，同時越來越多的人開始看跌房價。很明顯可以看出，現(xiàn)在人們對房價走勢的看法已經(jīng)出現(xiàn)180℃的轉(zhuǎn)變，就是現(xiàn)在樓市調(diào)控政策放松，人們也不再看漲房價了。為什么現(xiàn)在人們會開始看跌房價了呢？原因主要有兩點(diǎn)：一是很多城市房價已經(jīng)下跌好幾年了，房價的持續(xù)下跌，讓越來越多的人們開始看跌房價；二是目前我國住房資源已經(jīng)過剩，這是很多人看跌房價的主要依據(jù)。

目前大部分人看跌房價的依據(jù)都是房子太多了，就比如現(xiàn)在筆者身邊很多人都認(rèn)為現(xiàn)在房子太多了，未來房子將越來越難賣，房價也將會出現(xiàn)下跌行情。確實(shí)，目前我國的住房資源已經(jīng)過剩，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，我國96.86%的城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子，戶均1.5套，并且有41.5%的城鎮(zhèn)家庭有2套以上的房子。另外，現(xiàn)在我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過64%，戶籍城鎮(zhèn)化率也已經(jīng)超過44%，這意味著僅城鎮(zhèn)家庭擁有的房子就足夠城市中所有的人居住。很明顯，通過以上兩組數(shù)據(jù)可以看出，目前我國的總體住房資源已經(jīng)過剩，并且有很多家庭擁有多套房子，這也是為什么目前很多人依舊沒有房子的原因。

其實(shí)除了這些原因之外，房價太高也是目前很多人不看好未來房價走勢的原因。對此，很多剛需購房者表示，自己想買房子，但是買不起房子。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，我國平均房價為10139元/平方米，雖然相比于2021年上半年11030元/平方米的房價降低了不少，但是依舊位于萬元以上。按照目前的平均房價來計(jì)算，購買一套房子總價基本上要百萬元起步，這意味著很多人都買不起房子。根據(jù)上海易居研究院的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，我國前100城和前70城的平均房價收入比分別為9.2和13.3，北京、上海、深圳、廈門和三亞的平均房價收入比更是超過了30。在國際上，合理的平均房價收入比在3-5之間，這說明我國目前的房價確實(shí)已經(jīng)嚴(yán)重偏高。

在過去5年多里，我國的樓市調(diào)控政策出臺的頻率非常高，很多城市都加大了打擊樓市炒作的力度。因此，隨著樓市調(diào)控政策的收緊，我國房子的賺錢效應(yīng)越來越差，房子的金融屬性正在慢慢減弱，越來越多的投資客開始拋售房產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前已經(jīng)有11個中心城市，二手房掛牌量超過了10萬套，比如杭州二手房掛牌量超過17萬套，重慶（僅城區(qū)）超過20萬套，天津15.2萬套，成都14.8萬套、沈陽13.5萬套、武漢、12.6萬套……。很明顯可以看出，這么大量的二手房，肯定大部分都是炒房客拋售的，對于剛需購房者來說，不管房價上漲還是下跌，他們都不會賣房子。

4月起，樓市或迎來拋售潮？內(nèi)行預(yù)測：未來房價或?qū)⒊鱿胂?/p>

就目前的市場環(huán)境來看，現(xiàn)在人們購房的意愿并不強(qiáng)，看跌房價的人很多，這意味著這些二手房也將越來越難賣。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的預(yù)測顯示，上述城市的二手房掛牌量仍在快速增加，并且很多城市的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了“量價齊跌”的現(xiàn)象。對此，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)直言：當(dāng)前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了自98年房改以來大家第一次形成的共識，那就是房地產(chǎn)要走下坡路了，房地產(chǎn)的“黃金時代”已經(jīng)過去，未來房價下跌會成為常態(tài)，2022年將成為中國房地產(chǎn)的新生元年。另外，隨著最近各地樓市調(diào)控政策的逐步放松，不少專家都預(yù)測，4月起，樓市將迎來一次“拋售潮”，并且很多內(nèi)行人預(yù)測未來房價或?qū)ⅰ俺鱿胂蟆?，原因主要有以?點(diǎn)：

第一：雖然樓市調(diào)控政策正在放松，但是“房住不炒”依舊是調(diào)控的底線

過去幾個月，不斷有城市放松樓市調(diào)控政策，比如鄭州、青島、杭州、武漢、哈爾濱和天津等中大型城市都放松了樓市調(diào)控政策?？偟膩砜?，這些城市的樓市政策無外乎是降低首付比例、降低房貸利率、放開限售和放開二套房的限購等等。可以看出，這些政策并沒有突破“房住不炒”的底線。

對于未來的樓市調(diào)控，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾表示，“房住不炒”或成為永久性的調(diào)控，也就是說“房住不炒”將成為長期的調(diào)控政策。只要樓市的政策不突破“房住不炒”的底線，就算各地樓市調(diào)控政策放松，很多人也不會再繼續(xù)看漲房價。

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第二：我國總體住房資源已經(jīng)過剩，供需關(guān)系正在發(fā)生轉(zhuǎn)變

我國的總體住房資源過剩已經(jīng)是不爭的事實(shí)，而目前樓市面臨的更大的困難是供大于求，不僅二手房掛牌量越來越高，新房庫存數(shù)量也越來越高。房子最終是給人居住的，房價也由供需關(guān)系來決定，如果房子沒有人買，就算房子的造價成本再高，也同樣賣不上價格。

根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年我國商品房銷售額為18.7萬億元，銷售面積為18.3億平方米，也就是說，目前我國商品房庫存已經(jīng)突破“兩個18”。什么是“兩個18”呢？這其實(shí)是樓市庫存的一些底線，很多專家表示，即商品房銷售金額超過18萬億元，銷售面積超過18億平米，意味著樓市發(fā)展已經(jīng)達(dá)到頂點(diǎn)。按照這個理論來看，目前我國的樓市已經(jīng)發(fā)展到了頂點(diǎn)，既然到了頂點(diǎn)，那么之后基本上只會走下坡路了。

目前房企面臨的最大問題就是高庫存、房子賣不掉，資金鏈越來越緊張，這意味著房企現(xiàn)在最想快速賣房子回籠資金。因此，就算最近樓市調(diào)控政策放松，房企也會抓緊機(jī)會降價促銷賣房子回籠資金。對于投資客也同樣如此，既然政策給了機(jī)會，那么就要趁機(jī)會盡快賣掉手中多余的房子了。

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第三：人們的購房觀念正在轉(zhuǎn)變

在筆者看來，過去幾個月人們購房觀念的轉(zhuǎn)變對樓市的影響最大，對此筆者有著切身的體會。僅僅幾個月，大部分人就已經(jīng)開始不看好未來房價的走勢了，并且很多人都表示未來買房子只適合自己居住，房子不再適合投資。要知道，在2021年初很多人還看漲房價，認(rèn)為是抄底樓市的好時候，這說明在2021年初人們還看漲房價，認(rèn)為投資房子還能掙錢。

而最近幾個月，就算各地不斷放松樓市調(diào)控政策，不斷有利好樓市的消息，但是大部分人并沒有跟風(fēng)。相反的，現(xiàn)在人們開始理智思考未來樓市的發(fā)展，在“房住不炒”的大環(huán)境下，未來炒房客將慢慢退出樓市，住房資源過剩的現(xiàn)象將越來越嚴(yán)重。那么，在這種情況下，就算是人口持續(xù)不斷流入的一二線熱點(diǎn)城市，房價也很難再繼續(xù)大漲，最多是平穩(wěn)上漲。而對于人口持續(xù)流失的三四線城市，這些城市的房價自然會慢慢回歸合理水平。

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總的來看，未來的樓市發(fā)展會越來越穩(wěn)定，未來房價會逐漸偏向理性發(fā)展，剛需購房者沒有必要像過去房價大漲時期那樣背負(fù)過高的負(fù)債買房了。對于剛需購房者來說，在房價穩(wěn)定的大環(huán)境下，如果經(jīng)濟(jì)條件允許就可以買房，經(jīng)濟(jì)條件不允許，晚幾年買房影響也不大。最后給大家提個醒，目前樓市調(diào)控政策放松是為了穩(wěn)定樓市，在利好政策支持下，未來幾個月樓市大概率會迎來拋售潮，房價的走勢也將會超出很多人的想象：一個城市調(diào)控政策越放松，房價越會下跌。